1、为什么制定瑞昌市规划区农房拆迁补偿安置暂行办法？
答：为了规范我市城市规划区农房的拆迁管理，统一拆迁补偿安置标准，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁项目的顺利进行。
2、农房拆迁补偿安置暂行办法的政策依据是什么？
答：依据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法实施办法》、《江西省征用土地管理办法》，同时参照了《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律、法规。
3、农房拆迁补偿安置暂行办法的适用范围？
答：在本市城市规划区内（即 “一市两区”， “一市两区”指湓城区、码头区），因实施城市规划、进行城市建设或工业园区建设等征用集体土地需拆迁房屋及其附属物，并需对被拆迁人补偿安置的，适用本暂行办法。码头工业城范围内农房拆迁以另行制订的专项方案为准。
4、实施农房拆迁的责任单位和具体职责是什么？
答：农房拆迁范围内所属乡（镇、场、街道）为拆迁责任单位，负责做好拆迁户的宣传、动员、调查摸底及动迁等工作。
5、农房拆迁补偿安置的方式是什么？
答：市规划区内农房拆迁补偿安置采取货币补偿和产权调换两种方式安置，被拆迁户可以根据自己意愿选择其一。
6、农房拆迁户选择产权调换的将如何进行安置？
答：选择产权调换方式安置的农房拆迁户,统一实行公寓安置，不安排宅基地建房。
7、被拆迁房屋用途如何认定？
答：被拆迁房屋的用途，以房屋权属证载明的用途为准；房屋权属证未载明用途的，以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。
8、瑞昌市农房拆迁补偿安置暂行办法中的补偿安置方式与本暂行办法实施前有何不同，有何优越性？
答：这次安置方式由过去宅基地安置方式改为公寓房安置。优越性体现在：
（1）节约了土地，提高了土地利用率，同时提升了我市城市建设水平及品位。
（2）经济上也为农民带来更多实惠。如拆迁一栋2005年建造、建筑面积200㎡的砖混结构房屋，按本暂行办法实施前后的对比如下：
①本暂行办法实施前，该房屋经评估机构评估该栋房屋的拆迁补偿单价为600元/㎡,那么该栋房屋的拆迁补偿费为600元/m2×200m2=120000元，并安排一间8米×12米的宅基地，该宅基地属集体使用性质不能上市交易。
②按本暂行办法规定实施公寓安置：按安置一套130m2砖混结构公寓房计算，目前安置房成本价为1200元/㎡×130㎡= 156000元 、市场价值为2200元/㎡×130㎡= 286000元。另超出安置面积部分的70㎡按货币补偿，补偿额为600元/ m2×70 m2=42000元，该款还可用于装修使用。
因此说，公寓安置投入最少、效果最好。如家庭人口达6人（含6人）或被拆迁房屋建筑面积超过240㎡（含240㎡）还可选择2套安置房。
(3)基础设施配套到位。安置小区内公共配套设施齐全，居住环境大为改善，增加了升值空间，而这些投入在应享受的面积范围内是不用拆迁户承担的。
（4）近年来随着瑞昌市城市建设加快，我市商品房价格一直在稳步上升，2009年1月份我市商品房均价为1800元/㎡,到2010年1月份我市商品房均价上升至2300元/㎡,同比增长27.78%,如两年内我市商品房均价到2800-3000元,现在一套130m2的公寓安置房,两年内就可升值至36-39万元。
9、拆迁补偿安置资金如何支付？
答：根据拆迁补偿安置协议，由拆迁人向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人凭领款凭证到拆迁人办理存款业务的金融机构支取。
10、被拆迁户人口如何认定？
答：按常住户口在册人数计算，独生子女（以计生部门证明为准）按2人计算。原为本地农村的现役义务军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑和劳动教养人员，可算为家庭人口数。被拆迁人在征用土地公告之日起至正式安置前出生的人口应作为安置人口。
11、被拆迁房屋建筑面积如何认定？
答：拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；未取得土地使用证但经合法批准的，以批准的用地面积为依据。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证登记的面积为依据；未取得房屋所有权证但具有建设（规划）部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为准。
12、如何实行货币补偿安置，有何优惠政策？
答：拆迁补偿价格由房屋价格和所占用宅基地的价格组成。房屋价格由评估机构按房屋重置成本价结合成新、区位、结构等因素进行评估补偿，宅基地价格按《中华人民共和国土地管理法》、《江西省征用土地管理办法》进行补偿。对实行货币补偿的拆迁户，每户住宅房产部份按照评估价上浮30℅予以奖励，并增加6个月临时过渡安置费每户600元。例：张某被拆迁住宅房屋200平方米，该房屋经评估机构评估价值为120000元，张某选择了货币补偿安置，按照选择货币补偿的优惠政策，张某的住宅房产部分补偿价格应上浮30%，即张某房屋的拆迁补偿价格应为156000元整，另加6个月的临时过渡安置费600元，如果张某在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议和搬迁拆除完毕，还有奖金5000元，则张某房屋的拆迁补偿费总额为161600元。
13、每户住宅房产部分评估价不包含哪些？
答: 每户住宅房产部分评估价不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
14、什么是房屋重置价格，怎么确定？
答：房屋重置价格是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。
房屋重置价格由具有房地产估价资格的估价机构评估确定。
15、可享受安置房面积的标准怎样确定？
答：拆迁户按家庭人口人均享受30㎡安排安置用房。对实际安置房面积超过可享受安置面积10㎡（含10㎡）以内的，可计入拆迁户可享受安置房面积的标准。
16、对家庭人口较多，超过6人（含6人）的如何选房？
答：对家庭人口超过6人(含6人)的，被拆迁房屋建筑面积不足240㎡或超过240㎡的，都只能选择2套安置房，具体补差办法见下文十九条。
17、对家庭人口少于2人（含2人）的如何选房？
答：对拆迁户家庭人口少于2人的(含2人)，被拆迁房屋面积不足80㎡的可选择一套最小户型的安置房，安置房最小户型建筑面积一般不小于80㎡；如被拆迁房屋面积超过80㎡不足240㎡只能就近套户型选择一套安置房，如被拆迁房屋面积超过240㎡（含240㎡）,可选择2套安置房。具体补差办法见下文十九条。
18、对家庭人口超过2人、不足6人的如何选房？
答：对家庭人口超过2人、不足6人，被拆迁房屋面积不足240的，只能选择一套安置房，如被拆迁房屋面积超过240㎡（含240㎡）的可选择2套安置房。具体补差办法见下文十九条。
19、安置房按什么标准进行补差？
答：被拆迁房屋面积等于安置房面积的，在安置点进行安置，只计算结构差价；被拆迁房屋面积大于安置房面积的，超面积部分按被拆迁房屋的重置成本价评估予以货币补偿；被拆迁房屋面积小于安置房的面积，在可享受安置面积标准以内的按安置房成本价购买，超出可享受安置房屋面积的部分按同地段商品房市场价80%购买。例：拆迁户张某,家庭人口7人，被拆迁房屋200㎡，砖混结构，张某选择产权调换方式进行补偿安置，按本暂行办法规定，张某可选择2套安置房，如果张某选择砖混结构120㎡、110㎡的安置房各一套，张某家庭人口7人可享受210的安置面积，另对实际安置房面积超过可享受安置面积10㎡（含10㎡）以内的,可计入张某的可享受安置房面积，那么张某实际安置面积230㎡,比被拆迁房屋200㎡多出30㎡，比可享受安置房面积220㎡多出10㎡，则张某实际安置面积多出的30㎡中的20㎡按安置房成本价补差、10㎡按同地段商品房市场价的80%补差。
20、结构差怎么计算？
答：被拆迁房屋结构依补偿标准分为土木结构、砖木结构、砖混结构、框架结构四种，安置房屋结构分砖混结构和钢混结构两种。依据确定的补偿标准，计算结构差价。例：××项目拆迁，经评估机构确定的砖混房屋重置价格695元/㎡、砖木结构575元/㎡，拆迁户张某，被拆迁房屋120㎡、砖
木结构，张某选择一套砖混结构120㎡的安置房进行产权调换，则张某共需补交结构差120元（695元-575元＝120元）×120㎡＝14400元。
21、安置房有哪几种户型,选择户型时应注意什么？
答：安置房的设计主要户型初步确定有80㎡左右、100㎡左右、130㎡左右和140㎡左右四种，因公寓房具体设计中会根据户型组合需要有些变化，会产生一些新的户型，如130㎡左右的可能有120-135㎡的多种变化。因而拆迁户在选择住房时应根据自己的需要和经济承受能力确定。如一户4口之家，可以享受的政策面积是120m2，如家庭经济状况较好，可以选择如135m2的户型。
22、被拆迁户全部补偿款包括哪些内容？
答：拆迁全部补偿款包括房屋拆迁补偿款、地面附属物补偿款、搬家补助费、过渡安置费、奖金。
23、拆迁安置奖励政策有哪些？
答：拆迁安置奖励政策分拆迁奖励和货币补偿安置奖励。拆迁奖励是指在规定的时间内将房屋拆除完毕的，给予每户5000元的奖励；对选择货币补偿的，在规定时间内拆除完毕的，还可以按住宅房产部份按照评估价上浮30℅予以奖励（不含装饰装修部分），并增加6个月临时过渡安置费每户600元。如拆迁户在规定时间内拆除到位，又选择货币安置的，则两项奖励同时计算。
24、评估机构怎么确定？
答：评估机构由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，由拆迁人委托并签订委托合同。
25、如何做到拆迁评估公开、透明？
答：房地产估价机构估价后将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，并现场说明，听取意见后，估价机构向委托人提供委托范围内被拆迁范围的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
26、搬迁补助费、临时安置补助费的标准是什么？
答：搬迁补助费、临时安置补助费，按下列标准补偿：
（一）临时安置补助费每户1000元（含临时租用房屋费用600元及有线电视、固定电话、宽带、水、电开户费等补偿400元）。
（二）搬迁补助费每户700元。
27、装饰装修部分的补偿办法？
答：被拆迁房屋装饰装修部分由拆迁人与被被拆迁人双方协商或按评估机构评估的价格进行补偿。
28、涉及到抵押权的房屋怎样补偿安置？
答：拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。
29、哪些情况不予补偿安置？
答：有下列情况之一的，不予补偿安置：
（一）各类违章建筑和非法买卖的房屋；
（二）对拆迁范围内享受了国家相关政策新建房屋必须拆旧但未拆旧的房屋，不予补偿安置，如移民建镇、地震安置等；
（三）超过批准面积擅自扩建部分的房屋；
（四）超过批准期限的临时建筑；
（五）自政府发布规划控制、拆迁等通告后，擅自搭建、架设、栽种的各类设施、苗木等；
（六）其它按规定不能补偿的情形。
30、安置小区的建设标准、地点及户型？
答：安置小区按城市住宅小区标准建设，配套设施功能齐全，通风采光良好，为安置户提供一个舒适、轻松的生活环境。
安置小区的地点根据拆迁户的需要由建设部门统一规划、统一设计，目前，我市安置点有以下几处：
地点一：祥民家园二期，公园路以北、祥民家园以西，建设490套左右；
地点二：黄金北路以东，建设160套左右；
地点三：瀼溪西路以北、原三中门前，建设200套左右。
安置房户型设计为80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡，主要户型为120㎡左右。
31、安置房的分配办法？
答: 安置房的分配实行“先搬迁腾空签订协议、先选房”的原则。若在规定时限内拆迁户同时签订拆迁补偿安置协议并原房搬迁腾空的，采取抓阄方式分房，在超出规定时限内签订拆迁补偿安置协议并原房腾空的，采取按顺序号优先选择安置房方式分房（顺序号为各住户签订拆迁补偿安置协议的时间先后顺序）。
32、安置房小区管理方式？
答：安置房的小区管理严格按照国务院《物业管理条例》进行管理，安置户按照标准缴纳住宅专项维修基金。
33、行政、企（含私营企业）事业单位的拆迁补偿安置方式如何确定？
答：拆迁行政、企（含私营企业）事业单位有合法手续的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性住房、工棚等只给予评估价格货币补偿，不予安置。
